Làm nhà cho khách du lịch thuê: chuẩn bị gì

Đà Nẵng là một trong những nơi có nhiều nhà cho khách du lịch thuê nhất nước, và cũng là nơi mà lượng cung tăng rất nhanh trong những năm gần đây. Điều đó nghĩa là: dễ bắt đầu, nhưng khó nổi bật.

Bài này bàn phần chuẩn bị — pháp lý, vị trí, cơ sở vật chất, và vận hành. Đây là bài về cách quan sát và cách đặt câu hỏi, không phải lời khuyên đầu tư; và phần pháp lý thì phải hỏi chính quyền địa phương chứ không suy từ bài viết.

Phần pháp lý — làm trước mọi thứ khác

Đây là phần nhiều người làm sau cùng và đó là sai lầm tốn kém nhất.

Kinh doanh lưu trú có quy định riêng, và các yêu cầu thường gồm: điều kiện về loại hình cơ sở lưu trú, đăng ký kinh doanh, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, và khai báo tạm trú cho khách — kể cả khách trong nước và đặc biệt là khách nước ngoài.

Quy định cụ thể tuỳ loại hình, tuỳ quy mô, và tuỳ địa phương — và chúng có thay đổi theo thời gian. Hỏi chính quyền phường hoặc phòng chuyên môn của thành phố trước khi thuê mặt bằng hay sửa nhà, và với dự án lớn thì nhờ luật sư.

Riêng với căn hộ chung cư thì thêm một tầng nữa: nhiều toà nhà có quy định nội bộ về việc cho thuê ngắn ngày, và ban quản lý có thể cấm. Đây là điều phải hỏi ban quản lý trước khi mua hoặc thuê — nhiều người mua xong mới biết.

Phòng cháy chữa cháy với cơ sở lưu trú là yêu cầu nghiêm túc: lối thoát, biển chỉ dẫn, bình chữa cháy, và với nhà nhiều tầng thì có thêm yêu cầu riêng. Đây vừa là nghĩa vụ pháp lý vừa là trách nhiệm với người ngủ trong nhà mình.

Chọn vị trí

Khách du lịch chọn chỗ ở theo một bộ tiêu chí khác hẳn người thuê dài hạn:

Khoảng cách tới biển — đo bằng phút đi bộ chứ không bằng kilômét, và đo thật chứ đừng lấy số trên bản đồ.

Ăn uống quanh đó. Khách cần ăn sáng, và quán gần nhà là điểm cộng lớn.

Đường vào. Kiệt hẻm quá nhỏ thì taxi và xe công nghệ khó vào, và khách kéo vali ban đêm trong hẻm tối là trải nghiệm không ai muốn.

Tiếng ồn. Gần quán bar, gần công trường, gần đường lớn — đây là nguyên nhân số một của đánh giá thấp. Đi nghe thử vào buổi tối và sáng sớm.

Chỗ để xe máy — phần lớn khách thuê xe máy đi lại, và chỗ gửi xe an toàn là tiêu chí thật.

Mật độ cạnh tranh. Đếm số cơ sở lưu trú trong bán kính vài trăm mét. Nhiều quá thì cuộc đua về giá là điều gần như chắc chắn.

Cơ sở vật chất: chỗ đáng chi và chỗ không

Đáng chi:

Đệm và gối. Đây là khoản quan trọng nhất và cũng là thứ được nhắc nhiều nhất trong đánh giá của khách. Đệm tốt thì khách ngủ ngon và nhớ.

Điều hoà và nước nóng chạy tốt. Hỏng hai thứ này giữa kỳ nghỉ là chuyện khách không bỏ qua.

Chống ồn. Cửa kín, gioăng tốt, rèm dày. Bịt khe dưới cửa là việc rẻ mà hiệu quả.

Rèm chắn sáng cho phòng ngủ. Khách đi chơi về khuya thì ngủ muộn, và nắng sớm miền Trung rất gắt.

Internet mạnh và ổn định. Nhiều khách vừa đi chơi vừa làm việc.

Khoá an toàn và chỗ cất đồ có khoá.

Ít đáng chi hơn: nội thất cao cấp dễ hỏng, đồ trang trí nhiều chi tiết khó lau, và mọi thứ tinh xảo mà khách sẽ vô tình làm hỏng.

Nguyên tắc chung: chi cho thứ khách dùng hằng ngày, tiết kiệm ở thứ chỉ để nhìn.

Đặc thù khí hậu Đà Nẵng

Nắng tây. Phòng hướng tây buổi chiều nóng hẳn, và khách về phòng lúc đó sẽ bật điều hoà hết cỡ. Lam chắn, rèm dày, phim cách nhiệt — đây là khoản đầu tư giảm tiền điện lâu dài.

Gió biển và ăn mòn. Bản lề, khoá, khung cửa, dàn nóng điều hoà đều xuống cấp nhanh hơn. Chọn inox tốt và lau rửa định kỳ; tính khoản thay thế vào chi phí vận hành.

Mùa mưa bão. Đây là mùa thấp điểm và cũng là mùa có rủi ro thật. Cần: kiểm mái và máng nước trước mùa, có phương án cho khách nếu bão, và tính vào kế hoạch tài chính rằng mấy tháng đó doanh thu thấp.

Ẩm. Phòng đóng kín giữa hai lượt khách thì mốc và có mùi. Thông gió định kỳ và dùng hút ẩm ở phòng ít dùng.

Vận hành: phần tốn sức hơn người ta tưởng

Đây là chỗ nhiều người bỏ cuộc, vì họ tính vốn mà không tính công:

Dọn dẹp giữa hai lượt khách — thay ga gối, lau toàn bộ, kiểm thiết bị. Với lượt khách ngắn ngày thì việc này diễn ra liên tục.

Giặt là — khối lượng lớn hơn nhiều so với hình dung, và cần đủ bộ ga gối khăn để xoay vòng.

Đón khách và trả phòng — có khi vào giờ rất sớm hoặc rất muộn.

Trả lời tin nhắn — khách hỏi đủ thứ và thường mong trả lời nhanh.

Xử lý sự cố — mất nước, hỏng điều hoà, khách làm vỡ đồ.

Tự làm hết thì đây là một công việc toàn thời gian. Thuê người thì phải tính vào chi phí, và tìm được người làm tử tế và ổn định là phần khó nhất.

Tính số cho đủ

Ngoài tiền thuê hoặc tiền mua, cần tính: chi phí sửa sang ban đầu; nội thất và đồ dùng; điện nước (cao hơn nhà ở thường vì điều hoà chạy nhiều); internet; giặt là; lương người dọn; hoa hồng nền tảng đặt phòng; chi phí thay thế đồ hỏng; thuế và các khoản phải nộp; và tỷ lệ lấp đầy thực tế.

Điểm cuối quan trọng nhất và hay bị tính lạc quan: không có cơ sở nào kín phòng quanh năm, và Đà Nẵng có mùa thấp điểm rõ rệt. Tính theo tỷ lệ lấp đầy cả năm chứ đừng lấy mùa cao điểm nhân mười hai.

Đánh giá của khách — thứ quyết định

Với kinh doanh lưu trú thì đánh giá trên nền tảng gần như quyết định việc có khách hay không. Mấy điều rút ra từ những gì khách hay phàn nàn:

Ảnh phải đúng thực tế. Ảnh góc rộng làm phòng trông lớn hơn là nguyên nhân thất vọng phổ biến nhất. Ảnh thật thì khách tới đúng kỳ vọng.

Mô tả rõ nhược điểm. Không có thang máy, phòng ở tầng ba, hẻm nhỏ — nói trước thì khách tự chọn, giấu thì khách bực.

Sạch là tiêu chí số một. Trong mọi khảo sát về chỗ ở thì sạch sẽ đứng đầu, trên cả vị trí và tiện nghi.

Trả lời nhanh và tử tế khi có sự cố — nhiều khách đánh giá cao dù có chuyện, chỉ vì chủ nhà xử lý gọn.

Về phần bài trí theo quan niệm

Nhiều chủ nhà có xem hướng và bài trí theo quan niệm của mình, và đó là chuyện riêng. Với cơ sở lưu trú thì có một điểm thực tế: khách ở là người lạ, mỗi người một tuổi một mệnh, nên các hệ tính theo tuổi gia chủ khó áp vào đây một cách nhất quán.

Thứ ảnh hưởng thật tới việc khách hài lòng là những điều ở trên: sạch, yên, mát, ngủ ngon, và chủ nhà tử tế. Đó cũng chính là những thứ đo được qua đánh giá.

Tóm lại

Làm phần pháp lý trước — hỏi chính quyền địa phương về điều kiện lưu trú, phòng cháy và khai báo tạm trú, và hỏi ban quản lý nếu là chung cư. Chọn vị trí theo tiêu chí của khách du lịch, không theo tiêu chí người ở dài hạn. Chi cho đệm, điều hoà, chống ồn và rèm chắn sáng; tiết kiệm ở đồ trang trí. Tính cả công vận hành chứ đừng chỉ tính vốn. Và ảnh đăng phải đúng thực tế.